Bij een conceptverzoek beoordelen wij of uw (bouw)plan past binnen de regels van het omgevingsplan. Zo niet, dan kijken wij of er mogelijkheden zijn om af te wijken van het omgevingsplan zodat u uw (bouw)plan toch kan realiseren. Om dit te beoordelen schakelen wij diverse adviseurs in. Bij grotere afwijkingen laten wij uw verzoek op hoofdlijnen beoordelen door de Projectgroep Planinitiatieven (PPI). De PPI bestaat uit verschillende deskundigen binnen de gemeente Apeldoorn en geven een eerste advies over de haalbaarheid van uw plan. Ook wordt er gekeken welke procedure en vervolgtraject het meest passend is voor uw (bouw)plan.
Let er wel op dat hoe meer u wilt afwijken van de regels in het omgevingsplan, hoe lastiger het zal zijn om dit te realiseren en des te meer onderzoek nodig zal zijn. Wij adviseren dan ook altijd om zo dicht mogelijk bij de regels te blijven.
Met het indienen van een conceptverzoek weet u nadien:
- of uw (bouw)plan haalbaar is of welke aanpassingen u moet doen om uw (bouw)plan haalbaar te maken;
- met welke procedure en vervolgtraject uw (bouw)plan mogelijk gemaakt kan worden. Dit kan zijn:
- Uw (bouw)plan is vergunningsvrij.
- Uw (bouw)plan is vergunningplichtig en past binnen de (afwijkings)regels van het omgevingsplan. U vraagt hiervoor een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit aan. Dit wordt ook wel een OPA genoemd.
- Uw (bouw)plan is vergunningplichtig, maar past niet binnen de (afwijkings)regels van het omgevingsplan. Het is misschien mogelijk uw (bouw)plan te realiseren met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse afwijking, mits er sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan de locatie’. Dit wordt ook wel een BOPA genoemd. Om dit verder te kunnen beoordelen, zijn nadere onderzoeken nodig. Voor meer informatie zie afwijken van het omgevingsplan (link). Bij kleine afwijkingen kan de ruimtelijke onderbouwing en het aantal nadere onderzoeken beperkt blijven. In die gevallen kan na afronding van het conceptverzoek direct worden overgegaan tot een vergunningaanvraag. Bij grotere afwijkingen kennen we een tussenfase tussen het conceptverzoek en het indienen van een officiële aanvraag. Hieronder kunt u daar meer informatie over vinden.
- Voor uw (bouw)plan is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Als dit het geval is, dan wordt u gevraagd om participatie met de buurt te organiseren. Participatie wordt bij de besluitvorming betrokken. Afhankelijk van de uitkomst biedt de gemeente u een overeenkomst aan om te kunnen starten met de voorbereidingen voor een wijziging van het omgevingsplan. Voor meer informatie zie afwijken van omgevingsplan (= link nieuwe tegel afwijken)
Doorgaans ontvangt u binnen tien weken duidelijkheid over de kans van slagen van uw (bouw)plan. Bij kleine en eenvoudige afwijkingen zal dit sneller zijn.
Tussenfase conceptverzoek buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA fase 2)
Bij grotere afwijkingen bieden wij een tussenfase aan na de beoordeling van het conceptverzoek door de PPI en vóór het indienen van een officiële aanvraag omgevingsvergunning. Wij noemen dit ook wel conceptverzoek fase 2.
Hoe groter de afwijking is, des te zwaarder gemotiveerd zal moeten worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Dit wordt gedaan in een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken. In deze tussenfase worden de onderzoeken beoordeeld en zal de ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld en beoordeeld.
Daarnaast komen tijdens de tussenfase de volgende zaken aan bod, ter voorbereiding op het indienen van een complete aanvraag en een soepel lopend vergunningverlening proces:
- hoe om te gaan met participatie
- te sluiten anterieure overeenkomst
- of bindend advies van de raad nodig is
- hoe (indien van toepassing) welstand tegen uw (bouw)plan aankijkt;
- welke omgevingsvergunningen en meldingen u moet aanvragen om uw (bouw)plan te kunnen realiseren;
- welke stukken, zoals (bouw)tekeningen, rapporten en onderzoeken, u moet aanleveren bij een officiële aanvraag;
welke procedure van toepassing is, normaal gesproken is dat de reguliere procedure van 8 weken maar soms de uitgebreide procedure van 26 weken.
Voor vrijwel alle projecten, groot en klein, geldt dat u er goed aan doet om de buurt en andere belanghebbende vroegtijdig bij uw (bouw)plannen te betrekken. Er zijn verschillende vormen van participatie, dat is afhankelijk van het formaat en de impact van uw (bouw)plan. Bij afwijkingen van het omgevingsplan speelt het participatietraject een belangrijke rol en wordt dit ook bij de besluitvorming betrokken.
Meer informatie over participatie en hoe dit aan te pakken (met een stappenplan) is te lezen op deze webpagina.
Via het landelijke Omgevingsloket kunt u via Aanvragen een conceptverzoek indienen. U kunt bij stap 7 aangeven dat het om een conceptverzoek gaat. Om een conceptverzoek in te dienen heeft u DigiD of eHerkenning nodig.
Als u met uw verzoek wilt afwijken van het omgevingsplan en u hiervan de haalbaarheid wilt weten, vul dan na het starten van uw aanvraag het trefwoord ‘’omgevingsplan’’ in. Kies daarna voor de activiteit ‘’afwijken regels in het omgevingsplan’’. Vul vervolgens het formulier in en geef aan dat het gaat om een conceptverzoek voor de wijziging of afwijking van het omgevingsplan. Voeg de bijlagen toe waaruit duidelijk blijkt waar de aanvraag over gaat.
Wat levert u aan?
Welke gegevens wij nodig hebben om uw conceptverzoek goed te kunnen beoordelen is afhankelijk van de inhoud van uw verzoek.
Is uw verzoek een initiatief om af te tasten of een herontwikkeling op uw perceel mogelijk is, dan valt te denken aan:
- een situatietekening met daarop het (bouw)plan ingepast in de omgeving;
- een schetsplan van uw verzoek;
- een toelichting op uw (bouw)plan.
Is uw verzoek meer concreet en wilt u weten hoe welstand en andere deskundigen tegen uw (bouw)plan aankijken, dan zijn nodig:
- een situatietekening;
- bouwkundige ontwerptekeningen van plattegronden, gevels, doorsneden en eventueel principedetails van beeldbepalende elementen. In geval van verbouw, renovatie of transformatie tekeningen van zowel de bestaande als de nieuwe toestand.
In geval van een monument zult u nadere gegevens en tekeningen moeten aanleveren hoe het monument aangepast gaat worden.
Dient u het verzoek in, maar bent u niet de eigenaar van de gronden? Voeg dan een verklaring bij waarin staat dat de eigenaar akkoord gaat met het laten beoordelen van uw conceptverzoek.
Het indienen en laten behandelen van een conceptverzoek brengt kosten met zich mee. Hiervoor rekenen wij 10% van de geldende leges met een minimumbedrag van € 200,- en een maximumbedrag van € 1.725,- per aanvraag voor een activiteit.
Voor een conceptverzoek met tussenfase (BOPA fase 2) rekenen wij nogmaals 10% van de geldende leges, waarbij geen maximum van toepassing is.
Deze leges worden bij de officiële aanvraag verrekend, mits deze binnen een jaar na afronding van het omgevingsoverleg in behandeling is genomen én de officiële aanvraag is gebaseerd op het eerdere conceptverzoek.
Meer informatie over onze leges kunt u vinden op lokaleregelgeving.overheid.nl.
